Hướng dẫn cách tính thuế cho thuê nhà 2021: Cách tính thuế GTGT cho thuê nhà, cách tính thuế TNCN cho thuê nhà. Các loại thuế phải nộp khi cho thuê nhà? Phương pháp tính thuế cho thuê tài sản? Yêu Kế Toán xin giải đáp các vướng mắc đó.
Căn cứ theo:
– Thông tư 40/2021/TT-BTC, Thông tư 100/2021/TT-BTC, Công văn 2626/TCT-DNNCN quy định về thuế GTGT, TNCN đối với cá nhân cho thuê tài sản;
– Nghị định số 139/2016/NĐ-CP, Thông tư 302/2016/TT-BTC, Thông tư 65/2020/TT-BTC, Nghị định 126/2020/NĐ-CP quy định về lệ phí môn bài đối với cá nhân cho thuê tài sản, cụ thể như sau:
———————————————————-
1. Cá nhân cho Thuê tài sản gồm những Tài sản gì:
Cá nhân cho thuê tài sản là cá nhân có phát sinh doanh thu từ cho thuê tài sản bao gồm:
– Cho thuê nhà, mặt bằng, cửa hàng, nhà xưởng, kho bãi không bao gồm dịch vụ lưu trú;
– Cho thuê phương tiện vận tải, máy móc thiết bị không kèm theo người điều khiển;
– Cho thuê tài sản khác không kèm theo dịch vụ.
(Dịch vụ lưu trú không tính vào hoạt động cho thuê tài sản theo hướng dẫn tại khoản này gồm: cung cấp cơ sở lưu trú ngắn hạn cho khách du lịch, khách vãng lai khác; cung cấp cơ sở lưu trú dài hạn không phải là căn hộ cho sinh viên, công nhân và những đối tượng tương tự; cung cấp cơ sở lưu trú cùng dịch vụ ăn uống hoặc các phương tiện giải trí.)
—————————————————————————————
2. Nguyên tắc tính thuế cho thuê tài sản:
– Hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh có doanh thu từ hoạt động sản xuất, kinh doanh trong năm dương lịch từ 100 triệu đồng trở xuống thì thuộc trường hợp không phải nộp thuế GTGT và không phải nộp thuế TNCN theo quy định pháp luật về thuế GTGT và thuế TNCN. Hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh có trách nhiệm khai thuế chính xác, trung thực, đầy đủ và nộp hồ sơ thuế đúng hạn; chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính chính xác, trung thực, đầy đủ của hồ sơ thuế theo quy định.
– Hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh theo hình thức nhóm cá nhân, hộ gia đình thì mức doanh thu từ 100 triệu đồng/năm trở xuống để xác định cá nhân không phải nộp thuế GTGT, không phải nộp thuế TNCN được xác định cho một (01) người đại diện duy nhất của nhóm cá nhân, hộ gia đình trong năm tính thuế.
Các trường hợp được miễn lệ phí môn bài, gồm:
Cá nhân, nhóm cá nhân, hộ gia đình hoạt động sản xuất, kinh doanh có doanh thu hàng năm từ 100 triệu đồng trở xuống.
– Mức doanh thu từ 100 triệu đồng/năm trở xuống để xác định cá nhân, nhóm cá nhân, hộ gia đình được miễn lệ phí môn bài là tổng doanh thu tính thuế thu nhập cá nhân theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân.
Như vậy:
– Nếu cá nhân cho thuê tài sản mà có doanh thu trong năm dương lịch từ 100 triệu đồng trở xuống thì không phải nộp thuế GTGT, thuế TNCN và lệ phí môn bài.
– Nếu doanh thu trong năm dương lịch trên 100 triệu đồng/năm thì phải kê khai, nộp thuế GTGT, TNCN và lệ phí môn bài.
————————————————————————————
3. Kỳ kê khai thuế cho thuê tài sản:
a). Nếu là cá nhân trực tiếp kê khai thuế với Cơ quan thuế:
Cá nhân cho thuê tài sản khai thuế theo từng lần phát sinh kỳ thanh toán (từng lần phát sinh kỳ thanh toán được xác định theo thời điểm bắt đầu thời hạn cho thuê của từng kỳ thanh toán) hoặc khai thuế theo năm dương lịch.
– Cá nhân khai thuế theo từng hợp đồng hoặc khai thuế cho nhiều hợp đồng trên một tờ khai nếu tài sản cho thuê tại địa bàn có cùng cơ quan thuế quản lý.
Như vậy: Cá nhân cho thuê tài sản lựa chọn 1 trong 2 cách kê khai thuế:
+ Khai thuế theo từng lần phát sinh kỳ thanh toán(từng lần phát sinh kỳ thanh toán được xác định theo thời điểm bắt đầu thời hạn cho thuê của từng kỳ thanh toán).
+ Khai thuế theo năm dương lịch.
———————————————————-
b). Nếu Doanh nghiệp kê khai thuế thay, nộp thuế thay cho cá nhân cho thuê tài sản:
1. Tổ chức, cá nhân khai thuế thay, nộp thuế thay cho cá nhân trong các trường hợp sau đây:
a) Tổ chức thuê tài sản của cá nhân mà trong hợp đồng thuê tài sản có thỏa thuận bên đi thuê là người nộp thuế;
Như vậy: Nếu trong hợp đồng thuê tài sản ghi là “bên đi thuê là người nộp thuế” => Thì DN có trách nhiệm kê khai thuế thay, nộp thuế thay cho cá nhân cho thuê tài sản.
Kỳ kê khai thuế thay cho cá nhân cho thuê tài sản:
a) Trường hợp khai thuế thay, nộp thuế thay cho đối tượng hướng dẫn tại điểm a khoản 1 Điều này thì tổ chức thực hiện khai thuế, nộp thuế theo tháng hoặc quý hoặc từng lần phát sinh kỳ thanh toán hoặc năm dương lịch theo quy định của pháp luật về quản lý thuế.
Như vậy: DN lựa chọn 1 trong 4 cách kê khai thuế:
+ Khai thuế, nộp thuế theo tháng.
+ Khai thuế, nộp thuế theo quý.
+ Khai thuế, nộp thuế theo từng lần phát sinh kỳ thanh toán.
+ Khai thuế, nộp thuế theo năm dương lịch.
———————————————————-
4. Cách xác định doanh thu 100 triệu đồng/năm để tính thuế cho thuê tài sản:
Dù là cá nhân khai thuế trực tiếp hay là DN khai thuế thay thì cách xác định mức doanh thu từ 100 triệu đồng/năm trở xuống để xác định đối tượng không phải nộp thuế cũng như sau nhé:
Cá nhân chỉ có hoạt động cho thuê tài sản và thời gian cho thuê không trọn năm, nếu phát sinh doanh thu cho thuê từ 100 triệu đồng/năm trở xuống thì thuộc diện không phải nộp thuế GTGT, không phải nộp thuế TNCN. Trường hợp bên thuê trả tiền thuê tài sản trước cho nhiều năm thì mức doanh thu để xác định cá nhân phải nộp thuế hay không phải nộp thuế là doanh thu trả tiền một lần được phân bổ theo năm dương lịch.
| Theo Công văn 2626/TCT-DNNCN hướng dẫn:Điểm mới 16: Về mức doanh thu từ 100 triệu đồng/năm trở xuống để xác định cá nhân cho thuê tài sản không phải nộp thuế trong năm (điểm c khoản 1 Điều 9)
– Sửa đổi quy định về mức doanh thu từ 100 triệu đồng/năm trở xuống để xác định Cá nhân cho thuê tải sản không phải nộp thuế trong năm, theo đó: – Các trường hợp đã nộp thuế trong năm, đến cuối năm cá nhân tự xác định doanh thu trong năm từ 100 triệu đồng trở xuống thì có trách nhiệm chứng minh và đề nghị xử lý hoàn trả hoặc bù trừ vào số phải nộp phát sinh của kỳ sau theo quy định của pháp luật về quản lý thuế. |
Như vậy:
– Nếu KHÔNG phát sinh doanh thu đủ 12 tháng (dương lịch) và bình quân doanh thu tháng từ 8,34 triệu đồng trở xuống: => Thì KHÔNG phải khai thuế.
– Nếu KHÔNG phát sinh doanh thu đủ 12 tháng (dương lịch) và bình quân doanh thu tháng trên 8,34 triệu đồng: => Thì cá nhân PHẢI khai, nộp thuế, cụ thể như sau:
Nhưng do có 2 cách lựa chọn kỳ kê khai, nên cụ thể như sau:
+) Nếu cá nhân lựa chọn kê khai theo từng lần phát sinh kỳ thanh toán => Thì phải khai, nộp thuế.
+) Nếu cá nhân lựa chọn khai thuế theo năm, thì có 2 trường hợp như sau:
* Nếu nộp hồ sơ khai thuế trước 31/12 của năm tinh thuế: => Thì phải nộp thuế.
* Nếu nộp hồ sơ khai thuế sau 31/12 của năm tính thuế: => Thì không phải nộp thuế (nếu tổng doanh thu thực tế từ các hoạt động kinh doanh từ 100 triệu đồng trở xuống); Còn nếu tổng doanh thu trên 100tr thì phải nộp thuế.
————————————————————–
Dưới đây Yêu Kế Toán xin lấy 1 số ví dụ để các bạn dễ hình dung nhé:
Ví dụ 1: Phát sinh doanh thu đủ 12 tháng trong năm dương lịch:
1. Bà A cho thuê tài sản từ tháng 1/2022 – đến tháng 12/2022, với giá thuê là 8tr đồng/tháng.
-> Tổng doanh thu trong năm là: 8tr x 12 tháng = 96tr/năm => Như vậy Bà A Không phải kê khai, nộp thuế cho thuê tài sản(Vì doanh thu nhỏ hơn 100 triệu đồng/năm).
2. Bà A cho thuê tài sản từ tháng 1/2022 – đến tháng 12/2022, với giá thuê là 9tr đồng/tháng.
-> Tổng doanh thu năm là: 9tr x 12 tháng = 108tr/năm => Như vậy Bà A Phải kê khai, nộp thuế cho thuê tài sản(Vì doanh thu lớn hơn 100 triệu đồng/năm)
-> Cụ thể là nộp 3 loại thuế: Thuế môn bài, thuế GTGT, thuế TNCN (chi tiết cách tính, xem tiếp phần bên dưới nhé)
————————————————————-
Ví dụ 2: Phát sinh doanh thu Không đủ 12 tháng trong năm dương lịch:
1. Bà B cho thuê nhà từ tháng 10/2022 đến tháng 9/2023 (trước đó từ tháng 1 – 9/2022 Bà B không cho đơn vị nào thuê), với giá thuê là 8tr đồng/tháng.
-> Doanh thu thực tế năm 2022 là: 3 tháng x 8tr = 24tr -> Tổng doanh thu tính theo 12 tháng của năm 2022 là: 8tr x 12 tháng = 96tr đồng/năm => Bà B không phải kê khai, nộp thuế năm 2022(Vì không phát sinh doanh thu đủ 12 tháng trong năm dương lịch và bình quân doanh thu tháng nhỏ hơn 8,34 triệu/tháng).
-> Doanh thu thực tế năm 2023 là: 9 tháng x 8tr = 72tr -> Tổng doanh thu tính theo 12 tháng của năm 2023 là: 8tr x 12 tháng = 96tr đồng/năm => Bà B không phải kê khai, nộp thuế năm 2023.
(Nếu các tháng sau đó từ tháng 10 – đến tháng 12 Bà B cho thuê tiếp, nhưng với mức giá lớn hơn 8,34tr/tháng => Thì phải kê khai, nộp thuế nhé, chi tiết xem tiếp ví dụ bên dưới nhé).
2. Bà B cho thuê nhà từ tháng 10/2022 đến tháng 9/2023 (trước đó từ tháng 1 – 9/2022 Bà B không cho đơn vị nào thuê), với giá thuê là 10tr đồng/tháng.
-> Doanh thu thực tế năm 2022 là: 3 tháng x 10tr = 30tr -> Tổng doanh thu tính theo 12 tháng của năm 2022 là: 10tr x 12 tháng = 120tr đồng/năm.
-> Doanh thu thực tế năm 2023 là: 9 tháng x 10tr = 90tr -> Tổng doanh thu tính theo 12 tháng của năm 2023 là: 10tr x 12 tháng = 120tr đồng/năm.
=> Bà B phải kê khai, nộp thuếtương ứng với doanh thu thực tế phát sinh của năm 2022 và năm 2023 theo hợp đồng nêu trên.
Nhưng tuỳ vào kỳ kê khai, nên sẽ khác nhau,cụ thể như sau:
+) Nếu Bà B lựa chọn kê khai theo từng lần phát sinh kỳ thanh toán => Thì phải khai, nộp thuế năm 2022 và 2023(theo doanh thu thực tế của năm đó).
– Nếu muốn đề nghị xử lý hoàn trả hoặc bù trừ vào số phải nộp kỳ sau: Thì đến cuối năm Bà B tự xác định doanh thu trong năm từ 100 triệu đồng trở xuống và có trách nhiệm chứng minh với Cơ quan thuế.
+) Nếu Bà B lựa chọn khai thuế theo năm:
* Nếu nộp hồ sơ khai thuế trước 31/12 của năm tinh thuế (năm 2022 và năm 2023): => Thì phải nộp thuế.
* Nếu nộp hồ sơ khai thuế sau 31/12 của năm tính thuế (năm 2022): => Thì không phải nộp thuế. (Vì tổng doanh thu năm 2022 là: 30tr)
– Còn năm 2023: – Nếu các tháng sau Bà B không cho thuê nữa hoặc cho thuê mức giá thấp -> Tức là tổng doanh thu năm 2023 từ 100tr trở xuống thì không phải nộp thuế – Nếu các tháng sau Bà B cho thuê tiếp -> Tức là Tổng doanh thu trên 100tr thì phải nộp thuế).
———————————————————-
Chú ý: Trường hợp bên thuê tài sản trả tiền trước cho nhiều năm thì cá nhân cho thuê tài sản khai thuế, nộp thuế một lần đối với toàn bộ doanh thu trả trước. Số thuế phải nộp một lần là tổng số thuế phải nộp của từng năm dương lịch theo quy định.
– Trường hợp có sự thay đổi về nội dung hợp đồng thuê tài sản dẫn đến thay đổi doanh thu tính thuế, kỳ thanh toán, thời hạn thuê thì cá nhân thực hiện khai điều chỉnh, bổ sung theo quy định của Luật Quản lý thuế cho kỳ tính thuế có sự thay đổi.
———————————————————-
5. Cách tính thuế cho thuê tài sản phải nộp:
a. Cách tính thuế GTGT, TNCN phải nộp:
Số thuế GTGT phải nộp = Doanh thu tính thuế GTGT x Tỷ lệ thuế GTGT
Số thuế TNCN phải nộp = Doanh thu tính thuế TNCN x Tỷ lệ thuế TNCN
Trong đó:
– Doanh thu tính thuế GTGT và doanh thu tính thuế TNCN đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh là doanh thu bao gồm thuế (trường hợp thuộc diện chịu thuế) của toàn bộ tiền bán hàng, tiền gia công, tiền hoa hồng, tiền cung ứng dịch vụ phát sinh trong kỳ tính thuế từ các hoạt động sản xuất, kinh doanh hàng hóa, dịch vụ, bao gồm cả các khoản thưởng, hỗ trợ đạt doanh số, khuyến mại, chiết khấu thương mại, chiết khấu thanh toán, chi hỗ trợ bằng tiền hoặc không bằng tiền; các khoản trợ giá, phụ thu, phụ trội, phí thu thêm được hưởng theo quy định; các khoản bồi thường vi phạm hợp đồng, bồi thường khác (chỉ tính vào doanh thu tính thuế TNCN); doanh thu khác mà hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh được hưởng không phân biệt đã thu được tiền hay chưa thu được tiền.
– Tỷ lệ thuế GTGT và tỷ lệ thuế TNCN theo hướng dẫn tại Phụ lục I ban hành kèm Thông tư 40/2021/TT-BTC, cụ thể như sau:
| STT | Danh mục ngành nghề | Tỷ lệ % tính thuế GTGT |
Thuế suất thuế TNCN |
| 2. | Dịch vụ, xây dựng không bao thầu nguyên vật liệu | ||
| – Cho thuê tài sản gồm: + Cho thuê nhà, đất, cửa hàng, nhà xưởng, kho bãi trừ dịch vụ lưu trú; + Cho thuê phương tiện vận tải, máy móc thiết bị không kèm theo người điều khiển; + Cho thuê tài sản khác không kèm theo dịch vụ; |
5% | 5% |
Như vậy:
| Số thuế GTGT phải nộp | = | Doanh thu tính thuế GTGT | X | 5% |
| Số thuế TNCN phải nộp | = | Doanh thu tính thuế GTGT | X | 5% |
—————————————————————
b. Cách tính lệ phí môn bài phải nộp:
| Doanh thu bình quân năm | Mức phí môn bài cả năm |
| Doanh thu trên 500 triệu đồng/năm | 1.000.000 đồng/năm |
| Doanh thu trên 300 đến 500 triệu đồng/năm | 500.000 đồng/năm |
| Doanh thu trên 100 đến 300 triệu đồng/năm | 300.000 đồng/năm. |
– Doanh thu để làm căn cứ xác định mức thu lệ phí môn bài đối với cá nhân có hoạt động cho thuê tài sản là doanh thu tính thuế thu nhập cá nhân của các hợp đồng cho thuê tài sản của năm tính thuế.
+) Trường hợp cá nhân phát sinh nhiều hợp đồng cho thuê tài sản tại một địa điểm thì doanh thu để làm căn cứ xác định mức thu lệ phí môn bài cho địa điểm đó là tổng doanh thu từ các hợp đồng cho thuê tài sản của năm tính thuế.
+) Trường hợp cá nhân phát sinh cho thuê tài sản tại nhiều địa điểm thì doanh thu để làm căn cứ xác định mức thu lệ phí môn bài cho từng địa điểm là tổng doanh thu từ các hợp đồng cho thuê tài sản của các địa điểm của năm tính thuế, bao gồm cả trường hợp tại một địa điểm có phát sinh nhiều hợp đồng cho thuê tài sản.
– Trường hợp hợp đồng cho thuê tài sản kéo dài trong nhiều năm thì nộp lệ phí môn bài theo từng năm tương ứng với số năm cá nhân, nhóm cá nhân, hộ gia đình khai nộp thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân.
+) Trường hợp cá nhân, nhóm cá nhân, hộ gia đình khai nộp thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân một lần đối với hợp đồng cho thuê tài sản kéo dài trong nhiều năm thì chỉ nộp lệ phí môn bài của một năm.
– Nếu là cá nhân, nhóm cá nhân lần đầu ra hoạt động sản xuất, kinh doanh. => Sẽ được Miễn lệ phí môn bài trong năm đầu ra hoạt động sản xuất, kinh doanh (từ ngày 01 tháng 01 đến ngày 31 tháng 12)
————————————————————————————
Ví dụ 1: Công ty kế toán ABC thuê nhà của Ông A thời gian từ 1/1/2022 đến 31/12/2022, giá thuê là 11.250.000/1 tháng chưa bao gồm thuế. Thanh toán 6 tháng 1 lần: 67.500.000đ. Bên thuê sẽ nộp các khoản thuế phát sinh (nếu có).
Cách tính thuế cho thuê nhà năm 2022 như sau:
+) Thuê môn bài phải nộp = 300.000 (Mức doanh thu trên 100tr đến 300tr/ năm)
+) Cách tính thuế GTGT và TNCN phải nộp:
| Theo Công văn 3822/TCT-DNL ngày 22/08/2016 của Tổng cục thuế: |
“Căn cứ quy định nêu trên, doanh thu tính thuế GTGT và doanh thu tính thuế TNCN đối với hoạt động cho thuê tài sản thuộc diện chịu thuế là doanh thu đã bao gồm thuế. Trường hợp Công ty TM&XNK Viettel ký hợp đồng thuê tài sản của các cá nhân, trong hợp đồng quy định giá thuê chưa bao gồm thuế và Công ty chịu trách nhiệm nộp thuế thay cho cá nhân cho thuê tài sản thì Công ty xác định doanh thu tính thuế GTGT và doanh thu tính thuế TNCNbằng (=) doanh thu chưa bao gồm thuế trả cho cá nhân cho thuê tài sản chia cho (:) 0.9.“
Cách tính thuế GTGT phải nộp:
– Theo quy định trên: Doanh thu tính thuế GTGT là doanh thu bao gồm thuế của số tiền bên thuê trả từng kỳ theo hợp đồng thuê. Và vì trên hợp đồng thể hiện là doanh thu chưa bao gồm thuế và bên thuê sẽ nộp các khoản thuế nên:
Doanh thu tính thuế GTGT = Doanh thu chưa gồm thuế chia cho (:) 0.9
-> Doanh thu tính thuế GTGT = 11.250.000 / 0.9= 12.500.000
-> Tổng doanh thu tính thuế GTGT 6 tháng = 12.500.000 x 6 tháng = 75.000.000
=> Tổng số thuế GTGT phải nộp = 75.000.000 x 5% = 3.750.000
Cách tính thuế TNCN phải nộp:
Tương tự như trên:
– Doanh thu tính thuế TNCN = 11.250.000 / 0.9 = 12.500.000
-> Tổng doanh thu tính thuế TNCN 6 tháng = 12.500.000 x 6 tháng = 75.000.000
=> Tổng số thuế TNCN phải nộp = 75.000.000 x 5% = 3.750.000
Như vậy:
– Tổng số thuế GTGT + TNCN phải nộp = 3.750.000 + 3.750.000 = 7.500.000
– Số thuế môn bài = 300.000
—————————————————————————————–
Ví dụ 2: Cùng với nội dung của Ví dụ 1 bên trên. Nhưng giá thuê là 11.250.000 là giá đã bao gồm thuế
=> Doanh thu tính thuế GTGT = 11.250.000 (Không phải chia cho (:) 0.9 nữa)
-> Tổng doanh thu tính thuế GTGT 6 tháng = 11.250.000 x 6 tháng = 67.500.000
=> Tổng số thuế GTGT phải nộp = 67.500.000 x 5% = 3.375.000
———————————————————————————————–
Tiền thuế GTGT, TNCN nộp thay có được đưa vào chi phí hợp lý?
Chú ý: Theo khoản 2 điều 4 Thông tư 96/2015/TT-BTC quy định:
“Trường hợp doanh nghiệp thuê tài sản của cá nhân mà tại hợp đồng thuê tài sản có thỏa thuận tiền thuê tài sản chưa bao gồm thuế (thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân) và doanh nghiệp nộp thuế thay cho cá nhân thì doanh nghiệp được tính vào chí phí được trừ tổng số tiền thuê tài sản bao gồm cả phần thuế nộp thay cho cá nhân.”
Tức là: Nếu DN muốn đưa khoản tiền thuế nộp thay vào chi phí được trừ thì: Trên hợp đồng phải thể hiện tiền thuê nhà chưa bao gồm thuế và DN nộp thuế thay.
Ví dụ 3: Cùng với ví dụ 1 bên trên: Giá thuê là 11.250.000 chưa bao gồm thuế (GTGT, TNCN) và Công ty kế toán ABC nộp thuế thay cho cá nhân => Thì Công ty sẽ được tính vào chi phí được trừ: Tổng số tiền thuê tài sản bao gồm cả phần thuế nộp thay đó:
= Tổng tiền thuê tài sản + Tiền thuế GTGT + TNCN
= (11.250.000 x 6 tháng = 67.500.000) + 7.500.000 = 75.000.000
Còn phần tiền Lệ phí môn bài nộp thay: Thì không được trừ nhé (Vì trong Thông tư 96 bên trên, không quy định về vấn đề này nhé)
Xem thêm: Cách hạch toán chi phí tiền thuê nhà
———————————————————————————–
6. Hồ sơ kê khai thuế cho thuê tài sản:
a) Nếu là cá nhân cho thuê tài sản trực tiếp khai thuế với cơ quan thuế:
– Hồ sơ khai thuế đối với cá nhân cho thuê tài sản trực tiếp khai thuế với cơ quan thuế quy định tại tiết a điểm 8.5 Phụ lục I – Danh mục hồ sơ khai thuế ban hành kèm theo Nghị định số 126/2020/NĐ-CP ngày 19/10/2020 của Chính phủ, cụ thể như sau:
+ Tờ khai thuế đối với hoạt động cho thuê tài sản (áp dụng đối với cá nhân có hoạt động cho thuê tài sản trực tiếp khai thuế với cơ quan thuế và tổ chức khai thay cho cá nhân) theo mẫu số 01/TTS ban hành kèm theo Thông tư 40/2021/TT-BTC;
+ Phụ lục bảng kê chi tiết hợp đồng cho thuê tài sản (áp dụng đối với cá nhân có hoạt động cho thuê tài sản trực tiếp khai thuế với cơ quan thuế nếu là lần khai thuế đầu tiên của Hợp đồng hoặc Phụ lục hợp đồng) theo mẫu số 01-1/BK-TTS ban hành kèm theo Thông tư 40/2021/TT-BTC;
+ Bản sao hợp đồng thuê tài sản, phụ lục hợp đồng (nếu là lần khai thuế đầu tiên của Hợp đồng hoặc Phụ lục hợp đồng);
+ Bản sao Giấy ủy quyền theo quy định của pháp luật (trường hợp cá nhân cho thuê tài sản ủy quyền cho đại diện hợp pháp thực hiện thủ tục khai, nộp thuế).
+ CMND/CCCD phô tô công chứng của chủ nhà.
+ Tờ khai lệ phí môn bài theo Nghị định 139/2016/NĐ-CP.
-> Cơ quan thuế có quyền yêu cầu xuất trình bản chính để đối chiếu, xác nhận tính chính xác của bản sao so với bản chính.
Nơi nộp hồ sơ khai thuế cho thuê tài sản:
– Nơi nộp hồ sơ khai thuế đối với cá nhân cho thuê tài sản trực tiếp khai thuế với cơ quan thuế theo quy định tại khoản 1 Điều 45 Luật Quản lý thuế, cụ thể như sau:
a) Cá nhân có thu nhập từ cho thuê tài sản (trừ bất động sản tại Việt Nam) nộp hồ sơ khai thuế tại Chi cục Thuế quản lý trực tiếp nơi cá nhân cư trú.
b) Cá nhân có thu nhập từ cho thuê bất động sản tại Việt Nam nộp hồ sơ khai thuế tại Chi cục Thuế quản lý trực tiếp nơi có bất động sản cho thuê.
Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế cho thuê tài sản:
– Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế đối với cá nhân cho thuê tài sản trực tiếp khai thuế với cơ quan thuế quy định tại điểm a khoản 2 và khoản 3 Điều 44 Luật Quản lý thuế, cụ thể như sau:
a) Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế đối với cá nhân khai thuế theo từng lần phát sinh kỳ thanh toán chậm nhất là ngày thứ 10 kể từ ngày bắt đầu thời hạn cho thuê của kỳ thanh toán.
b) Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế đối với cá nhân khai thuế một lần theo năm chậm nhất là ngày cuối cùng của tháng đầu tiên của năm dương lịch tiếp theo.
Thời hạn nộp tiền thuế cho thuê tài sản:
– Thời hạn nộp thuế đối với cá nhân cho thuê tài sản trực tiếp khai thuế với cơ quan thuế thực hiện theo quy định tại khoản 1 Điều 55 Luật Quản lý thuế, cụ thể: Thời hạn nộp thuế chậm nhất là ngày cuối cùng của thời hạn nộp hồ sơ khai thuế.
– Trường hợp khai bổ sung hồ sơ khai thuế, thời hạn nộp thuế là thời hạn nộp hồ sơ khai thuế của kỳ tính thuế có sai, sót.
———————————————————-
b) Nếu là DN kê khai thuế thay, nộp thuế thay cho cá nhân:
Hồ sơ khai thuế đối với tổ chức khai thuế thay, nộp thuế thay cho cá nhân cho thuê tài sản quy định tại tiết b điểm 8.5 Phụ lục I – Danh mục hồ sơ khai thuế ban hành kèm theo Nghị định số 126/2020/NĐ-CP ngày 19/10/2020 của Chính phủ, cụ thể như sau:
– Tờ khai thuế đối với hoạt động cho thuê tài sản (áp dụng đối với cá nhân có hoạt động cho thuê tài sản trực tiếp khai thuế với cơ quan thuế và tổ chức khai thay cho cá nhân) theo mẫu số 01/TTS ban hành kèm theo Thông tư 40/2021/TT-BTC;
– Phụ lục bảng kê chi tiết cá nhân cho thuê tài sản (áp dụng đối với tổ chức khai thay cho cá nhân cho thuê tài sản) theo mẫu số 01-2/BK-TTS ban hành kèm theo Thông tư 40/2021/TT-BTC;
– Bản sao hợp đồng thuê tài sản, phụ lục hợp đồng (nếu là lần khai thuế đầu tiên của Hợp đồng hoặc Phụ lục hợp đồng).
– CMND/CCCD phô tô công chứng của chủ nhà.
– Tờ khai lệ phí môn bài theo Nghị định 139/2016/NĐ-CP.
-> Cơ quan thuế có quyền yêu cầu xuất trình bản chính để đối chiếu, xác nhận tính chính xác của bản sao so với bản chính.
– Doanh nghiệp khai thuế thay cho cá nhân cho thuê tài sản thì trên tờ khai tích chọn “Doanh nghiệp, tổ chức kinh tế khai thuế thay, nộp thuế thay theo pháp luật thuế” đồng thời người khai ký, ghi rõ họ tên, nếu là tổ chức khai thay thì sau khi ký tên phải đóng dấu của tổ chức hoặc ký điện tử theo quy định. Trên hồ sơ tính thuế, chứng từ thu thuế thể hiện người nộp thuế là tổ chức khai thuế thay, nộp thuế thay.
Nơi nộp hồ sơ khai thuế:
– Nơi nộp hồ sơ khai thuế đối với tổ chức khai thuế thay, nộp thuế thay cho cá nhân quy định tại khoản 1 Điều 45 Luật Quản lý thuế là cơ quan thuế quản lý trực tiếp tổ chức khai thuế thay, nộp thuế thay.
– Riêng trường hợp tổ chức, cá nhân khai thuế thay, nộp thuế thay cho cá nhân có thu nhập từ cho thuê bất động sản tại Việt Nam, hồ sơ khai thuế được nộp tại cơ quan thuế quản lý trực tiếp nơi có bất động sản cho thuê.
Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế
– Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế đối với tổ chức, cá nhân khai thuế thay, nộp thuế thay cho cá nhân cho thuê tài sản:
+) Tổ chức, cá nhân khai thuế thay, nộp thuế thay cho cá nhân thuộc trường hợp nộp hồ sơ khai thuế theo tháng thì thời hạn nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là ngày thứ 20 của tháng tiếp theo liền kề tháng phát sinh nghĩa vụ khai thuế thay, nộp thuế thay.
+) Tổ chức, cá nhân khai thuế thay, nộp thuế thay cho cá nhân thuộc trường hợp nộp hồ sơ khai thuế theo quý thì thời hạn nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là ngày cuối cùng của tháng đầu tiên của quý tiếp theo liền kề quý phát sinh nghĩa vụ khai thuế thay, nộp thuế thay.
+) Tổ chức, cá nhân khai thuế thay, nộp thuế thay nộp hồ sơ khai thuế theo từng lần phát sinh kỳ thanh toán chậm nhất là ngày thứ 10 kể từ ngày bắt đầu thời hạn cho thuê của kỳ thanh toán.
+) Tổ chức, cá nhân khai thuế thay, nộp thuế thay nộp hồ sơ khai thuế năm là ngày cuối cùng của tháng đầu tiên kể từ ngày kết thúc năm dương lịch.
Thời hạn nộp tiền thuế cho thuê tài sản:
– Thời hạn nộp thuế của tổ chức, cá nhân theo hướng dẫn tại Điều này thực hiện theo quy định tại khoản 1 Điều 55 Luật Quản lý thuế, cụ thể:
+) Thời hạn nộp thuế chậm nhất là ngày cuối cùng của thời hạn nộp hồ sơ khai thuế.
+) Trường hợp khai bổ sung hồ sơ khai thuế, thời hạn nộp thuế là thời hạn nộp hồ sơ khai thuế của kỳ tính thuế có sai, sót.
———————————————————————–
7. Hồ sơ để DN đưa chi phí thuê tài sản vào chi phí được trừ:
Theo khoản 2 điều 4 Thông tư 96/2015/TT-BTC quy định:
2.5. Chi tiền thuê tài sản của cá nhân không có đầy đủ hồ sơ, chứng từ dưới đây:
– Trường hợp doanh nghiệp thuê tài sản của cá nhân thì hồ sơ để xác định chi phí được trừ là hợp đồng thuê tài sản và chứng từ trả tiền thuê tài sản.
– Trường hợp doanh nghiệp thuê tài sản của cá nhân mà tại hợp đồng thuê tài sản có thoả thuận doanh nghiệp nộp thuế thay cho cá nhân thì hồ sơ để xác định chi phí được trừ là hợp đồng thuê tài sản, chứng từ trả tiền thuê tài sản và chứng từ nộp thuế thay cho cá nhân.
– Trường hợp doanh nghiệp thuê tài sản của cá nhân mà tại hợp đồng thuê tài sản có thỏa thuận tiền thuê tài sản chưa bao gồm thuế (thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân) và doanh nghiệp nộp thuế thay cho cá nhân thì doanh nghiệp được tính vào chí phí được trừ tổng số tiền thuê tài sản bao gồm cả phần thuế nộp thay cho cá nhân.
Như vậy:
a. Trường hợp trên hợp đồng ghi là chủ nhà là người nộp thuế, thì cần những chứng từ sau (không phân biệt giá thuê trên hay dưới 100tr/năm):
+ Hợp đồng thuê nhà, phụ lục hợp đồng (nếu có). (Không bắt buộc phải công chứng, theo văn bản số 4528/TCT-PC ngày 02/11/2015 của Tổng cục Thuế).
+ Chứng từ thanh toán tiền thuê nhà. (Không bắt buộc phải chuyển khoản, theo điểm 2.4 khoản 2 điều 4 Thông tư 96, vì trường hợp này không có hóa đơn).
b. Trường hợp trên hợp đồng ghi DN sẽ nộp thuế thay thì cần những chứng từ sau:
– Nếu doanh thu cho thuê nhà từ 100tr đồng/năm trở xuống thì cần:
+ Hợp đồng thuê nhà, phụ lục hợp đồng (nếu có).
+ Chứng từ thanh toán tiền thuê nhà.
– Nếu doanh thu cho thuê nhà trên 100tr đồng/năm thì cần:
+ Hợp đồng thuê nhà, phụ lục hợp đồng.
+ Chứng từ thanh toán tiền thuê nhà.
+ Bộ hồ sơ kê khai và chứng từ nộp tiền thuế thay chủ nhà.
Trường hợp này các bạn chú ý nhé: Bên trên m đã có nói qua, nếu trên hợp đồng ghi là “giá thuê đã bao gồm thuế” thì mặc dù không phải chia cho 0.9 nữa => Nhưng khoản tiền thuế nộp thay này sẽ bị loại.
* Nếu trên hợp đồng ghi là “giá thuê chưa bao gồm thuế” thì sẽ bị chia cho 0.9 để tính ra doanh thu tính thuế => Nhưng khoản tiền thuế nộp thay đó sẽ được đưa vào chi phí được trừ khi tính thuế TNDN.
—————————————————————————————-
